Vi på Ahlgrens Advokatbyrå har stor erfarenhet och kunskap kring juridiska frågor som rör fast egendom. Fast egendom är formellt sett mark som i sin tur är indelad i olika fastigheter. Till fastigheter finns vad som kallas tillbehör till fastighet, såsom byggnader och byggnadstillbehör. Med fastighetsrätt menas traditionellt regler som rör frågor kring ägande och nyttjande av fast egendom.
Fastighetsrätten omfattar många olika delar. Om man utgår från en enskild fastighet kan det exemplifieras med att rättsområdet omfattar allt från hur själva fastigheten bildas, köp av marken, exploatering med bland annat detaljplan, bygglov, uppförande av byggnader, upplåtelse av marken eller byggnader, nyttjanderätter samt miljöfrågor. Eftersom fastigheter används på så många olika sätt och då det finns ett omfattande regelverk kring detta blir det naturligtvis många olika juridiska frågor som kan uppkomma. Nedan följer några exempel på detta.
Fastighetsbildning och fastighetsbestämning
Fastighetsbildning regleras i fastighetsbildningslagen och definieras där som en åtgärd som innebär en ändring av fastighetsindelningen, att servitut bildas, ändras eller upphävs, eller att en byggnad eller annan anläggning som hör till en fastighet överförs till en annan fastighet. Det kan vara fråga om att avstycka en tomt från en fastighet för att bygga ny bostad eller att man delar en fastighet så att två delägare får var sin del, så kallad klyvning. Det kan också vara fråga om tvångsmässig överföring av mark från en fastighet till en annan.
Genom fastighetsbestämning kan man få prövat frågor om hur fastighetsindelningen är, det vill säga vilka gränser som en fastighet har. Man kan genom fastighetsbestämning också få klarlagt om ett servitut gäller och vilket omfång servitutet i så fall har samt om byggnader eller andra anläggningar hör till en viss fastighet. Även fastighetsbestämning regleras i fastighetsbildningslagen.
Vi på Ahlgrens Advokatbyrå biträder i fastighetsbildningsfrågor liksom i frågor kring ändring av fastighetsindelning och ärenden där storlek eller omfattning av en fastighet eller nyttjanderätt är oklara.
Köp och försäljning av fastigheter och bostadsrätter
Överlåtelser av fastigheter och bostadsrätter är ofta förenade med många frågor. Det kan gälla skicket på egendomen eller på vilka villkor som överlåtelsen ska ske. Beträffande villafastigheter och bostadsrätter är det inte ovanligt att det efter köpet uppkommer tvister om fastighetens eller bostadsrättens skick. Det är viktigt att man som säljare inför försäljningen funderar kring vilka villkor som ska gälla för överlåtelsen och vilka upplysningar som ska lämnas till köparen. Det är också viktigt att man som köpare, om man upptäcker något som kan vara ett fel i fastigheten eller bostadsrätten, ser till att reklamera i tid och på rätt sätt så att man inte förlorar rätten att göra felet gällande. Vidare gäller att man bör se till att göra tillräckliga undersökningar så att skicket på fastigheten kan fastställas.
När det gäller kommersiella fastigheter sker idag ofta överlåtelser så att fastigheten först ”paketeras” i ett bolag och att man därefter säljer aktierna i bolaget. Detta är också vanligt när bostadsrättsföreningar förvärvar fastigheter som föreningarna sedan ska upplåta bostadsrätter i. Fastighetsöverlåtelsen sker då som en aktieöverlåtelse vilket medför att utgångspunkten blir att köplagens bestämmelser blir tillämpliga istället för reglerna i jordabalken. Undersökningen inför köpet och den avtalsmässiga regleringen blir då vanligen betydligt mer omfattande och även av större betydelse.
Vi på Ahlgrens Advokatbyrå företräder regelbundet klienter i frågor om överlåtelser av fastigheter, såväl kommersiella som privaträttsliga. Vi biträder även i felansvarsfrågor, det vill säga i samband med tvist kring en tidigare överlåten fastighet eller bostadsrätt.
Plan- och byggfrågor
När man ska utföra åtgärder på en fastighet krävs ofta att man först ser till att det finns lov för detta. Det gäller såväl anläggningar som byggnader och både vid anläggande och borttagande. Ofta kan det dessutom tillkomma miljöfrågor. Är fastigheten i närheten av vatten kan frågor om strandskydd aktualiseras. När lov beviljats kommer nästa del, att hantera själva utförandet, entreprenaden, vilket finns beskrivet i ett särskilt avsnitt.
Om byggnadsnämnden anser att det brister i fråga om bygglov eller bygganmälan aktualiseras ofta ärenden om åtgärdsföreläggande, rättelseföreläggande eller byggsanktionsavgift. Ibland förenas ett föreläggande med vite. Regelverket kring förfarandet är svårtillgängligt. Vi företräder återkommande fastighetsägare i dialog med kommunen eller vid överklagande av beslut i dessa frågor.
Avtal om markanvisning eller exploateringsavtal
En markanvisning är en överenskommelse mellan kommunen och en byggare som ger en ensamrätt att under en begränsad tid under vissa givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse av ett visst markområde för kommande bebyggelse. Ett exploateringsavtal är ett avtal om genomförande av en detaljplan mellan en kommun och en byggare eller fastighetsägare, avseende mark som inte ägs av kommunen. Riktlinjerna tydliggör vilka förutsättningar och krav som kommunen kan ställa upp. I grund och botten finns lagstiftning på området.
Vi på Ahlgrens Advokatbyrå har lång erfarenhet av att företräda fastighetsägare och byggherrar i kontakten med kommunen inför och efter ingåendet av exploateringsavtal eller avtal om markanvisningar.
Nyttjanderätt
Att fastighetsägare låter andra nyttja sin fastighet är mycket vanligt och det finns omfattande reglering kring detta. Det kan vara allt från jakt- och fiskerätter till avtal om hyra, bostadsrätt eller arrende. Det kan också vara fråga om att man har fått rätt att nyttja en vägsträcka eller en vattentäkt genom t.ex. gemensamhetsanläggning eller servitut. Även försäljning av skog, så kallade rotposter, är reglerat som nyttjanderätt.
Nyttjanderätter är ofta både långvariga och har stor betydelse för både markägare och nyttjanderättshavare. Det är också ofta många delar som ska regleras och viktigt hur regleringen sker. Med genomtänkt avtalsreglering kan man många gånger undvika konflikter och kostsamma processer. Mer om hyra och arrende finns här.
Vi på Ahlgrens Advokatbyrå biträder fastighetsägare, nyttjanderättshavare och andra i alla frågor som rör nyttjanderätter och andra fastighetsanknutna frågor. Vi biträder i allt från rådgivning och avtalsskrivning inför ingående av avtal liksom vid tillämpning av redan ingångna avtal, uppsägningar och efterföljande processer vid såväl hyres- och arrendenämnd som i domstol.
